Что такое свободная планировка квартиры: ограничения, нюансы

Принято считать, что при свободной планировке можно с нуля создать квартиру своей мечты — расположить комнаты, как хочется, или вообще убрать все перегородки, организовать большую ванную с джакузи или просторную кухню-столовую и собираться в ней всей семьей.

Что можно сделать в квартире

Что можно изменять в квартире:1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Понятия переоборудования и перепланировки

Сначала определимся с терминами: что такое перепланировка и переустройство, тогда поймем, что мы сделали и что надо узаконить.

Перепланировка — ее мы подразумеваем в том случае, когда были перенесены, снесены стены и перегородки в квартиры, обозначенные в техплане (техпаспорте) квартиры, в связи с чем поменялись жилая и нежилая площади квартиры.

Посмотрите техплан (техпаспорт)  вашей квартиры, прежде чем делать перепланировку и если обнаружите изложенные выше признаки, то вы осуществляете перепланировку квартиры.

Переоборудование — ее подразумеваем, если убрали, заменили или перенесли коммуникации в квартире.

Под коммуникациями понимаем:

  • проводку, водопроводные трубы и трубы канализации;
  • электро- и газовые плиты, бойлер, газовая колонка;
  • стояки, батареи отопления;
  • ванна, душ, биде, унитаз, раковина, мойка, умывальник;
  • двери с проемами, ниши, расширение проемов.

Переоборудование и перепланировка имеет целью улучшить и сделать комфортными условия нашего проживания в квартире. Однако, при этом не следует забывать про соседей, а так же нормы пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Читайте также:  Как оформить построенный дом на участке ИЖС 2020

Что относится к переоборудованию квартиры:

  • если вы решили поменять на электрическую плиту, вашу старую газовую, то это будет являться переоборудованием;
  • либо при производстве ремонта перенесли газовый или сантехнический прибор;
  • установили в санузле душевую кабину вместо ванны, поменяли или проложили новые трубы водопровода, установили в ванной комнате «джакузи», поменяли расположение проводки, приобрели и установили в санузле стиральную машинку большого объема (как в прачечных), переоборудование вентиляции;
  • изменили функционал помещения, например, был коридор, стала комната

Что относится к перепланировке:

  • любые перемещения, снос и возведение внутренних стен в квартире;
  • оборудование и перенос дверей с проемами, а также замуровывание или перенос расположения окон;
  • объединение комнат в многокомнатной квартире;
  • оборудование дополнительной кухни или санузла, а так же увеличение жилой площади за счет кухни, коридора и других помещений;
  • заделывание дверных проемов на кухни через жилые комнаты;
  • оборудование нового тамбура ил переоборудование существующего;
  • застекление балкона или лоджии;

Условия переоборудования и перепланировки жилых помещений

1. С разрешения межведомственной комиссии (создается органом местного самоуправления) на основании проектов от лицензированных проектных организаций;

2. Без разрешения межведомственной комиссии при наличии письменного разрешения руководителя организации, которая  имеет в собственности,  оперативном управлении или хозяйственном ведении этот дом.

Но здесь есть нюанс, перепланировка и переоборудование жилого помещения должна осуществляться в рамках ремонта жилого фонда дома и не затрагивать несущие стены. Эти работы осуществляются за счет нанимателей, арендаторов или собственников данных жилых помещений, без привлечения ремонтных бригад.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Каждый хочет жить в комфортном и удобном для себя жилье, поэтому многие жильцы выполняют переустройство или перепланировку жилого помещения. Но как сделать все правильно и избежать проблем в будущем? Как согласовать перепланировку и узаконить работы, выполненные без оформления документов? Давайте разберемся.

Переустройство жилого помещения – это перенос или замена санитарно-технического, электрического, вентиляционного, газового и прочего оборудования, а также инженерных сетей. Изменения, которые появились вследствие таких действий, должны отображаться в технической документации переустроенного объекта. Это может выглядеть как перенос санузла, оборудование дополнительных точек слива в канализацию сточных вод и тому подобные изменения первоначального проекта жилого дома.

Перепланировка жилого помещения – этоперераспределение внутреннего и внешнего пространства, связанное с изменением первоначального архитектурного проекта, с обязательным занесением изменений в технический паспорт недвижимости. К примеру, демонтаж кладовой, объединение комнат, перенос дверных проемов и прочие аналогичные работы.

Процесс переустройства и перепланировки недвижимости требует строгого соблюдения федерального законодательства, нарушения этого правила могут повлечь серьезную ответственность вплоть до изъятия жилого помещения.

Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения

Согласно Жилищному кодексу РФ, в начале переустройства и перепланировки жилого помещения все предполагаемые изменения должны быть согласованы с местной администрацией. Для этого собственником или нанимателем жилья направляется заявление, к которому прилагаются:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • план по перепроектированию, оформленный в установленном виде;
  • технический паспорт недвижимости;
  • письменное соглашение всех членов семьи, имеющих права на эту жилую площадь;
  • если объект, подлежащий перепланировке или переустройству, находится в помещении, которое признано памятником культуры, архитектуры или истории потребуется заключение органа по охране памятников о степени допустимости таких действий.
Читайте также:  Гостиная в стиле минимализм: простота и функциональность

Следует заметить, что такому согласованию подлежат не все виды переустройства и перепланировки. Чтобы, например, демонтировать встроенный шкаф-купе в помещении нужно разрешение всех собственников квартиры, а для сноса перегородки в санузле или переноса дверного проема необходимо разрешение управляющей компании.

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство и перепланировка жилого помещения с нарушением проектных условий или без соответствующего разрешения признаются самовольными.

Лицо, самовольно осуществляющее такие действия, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством, которая наступает в результате:

  • порчи жилого помещения;
  • самовольного переоборудования или перепланировки жилья;
  • использования жилых объектов не по назначению.

Собственник или наниматель самовольно переустроенного или перепланированного объекта обязан привести его в надлежащий вид. В противном случае помещение собственника может быть в принудительном порядке реализовано с публичных торгов. Для нанимателя плачевным последствием таких действий будет расторжение договора найма в одностороннем порядке и выселение.

Как узаконить перепланировку жилого помещения

Согласно нормам Жилищного кодекса РФ переустройство и перепланировка жилогопомещения, которые не угрожают здоровью и жизни граждан, не нарушают их права и интересы, могут быть сохранены на основании решения суда (исковое заявление о перепланировке, переустройстве жилого помещения). В случае положительного рассмотрения дела, с решением суда нужно будет обратиться в БТИ для оформления новых технических документов с учетом установленных судом изменений.

Последствия переустройства и перепланировки жилого помещения

Нежелание, отсутствие свободного времени или финансовых средств, а зачастую юридическая неграмотность, приводит к самовольному переустройству и перепланировке жилья. Это влечет серьезные затруднения в процессе реализации жилищных прав. Например, перевод жилого помещения в нежилое может значительно затянуться, так как для изменения целевого назначения объекта необходимо представить документы, подтверждающие законность его переоборудования.

Также, в результате самовольного изменения проекта довольно затруднительно будет продать или купить такое жилье, потому как признать право собственности на жилое помещение в этом случае невозможно.

Необходимо учесть, что грубые нарушения во время переустройства и перепланировки жилья могут привести не только к длительным судебным тяжбам, но и в некоторых случаях к необратимым последствиям.

Читайте также:  Стены из газобетона. Особенности конструкции

Итак, переустройство и перепланировка жилого помещения – довольно длительная и изнурительная процедура, которая требует немалых усилий, к тому же, это дело очень кропотливое и дорогостоящее, но не стоит пренебрегать личной безопасностью, а также жизнью и здоровьем окружающих людей.

Какие плюсы и минусы у свободной планировки

Основное достоинство квартир со свободной планировкой — открытое пространство. В плане дизайна и творчества это огромное преимущество. Хозяин квартиры может сам решать, сколько в квартире будет комнат (и будут ли они вообще), привлечь дизайнера и составить индивидуальный дизайн-проект — все это делает квартиру уникальной и дает ее жильцам свободу самовыражения.

Свободная планировка предоставляет простор для творчества. Квартиру можно использовать как «заготовку» для реализации смелых идей, которые не найти среди типовых вариантов жилья.

Плюсы

— относительная свобода творчества;

— экономия времени на демонтажные работы;

— возможность организовать открытую планировку.

Минусы

— дополнительные затраты и время на ремонт;

— ограничения при перепланировке;

— после возведения стен общий метраж квартиры уменьшится.

При подсчете площади в квартире свободной планировки не учитываются внутренние перегородки, и при ремонте межкомнатные стены «съедают» квадратные метры. Средняя толщина перегородок составляет 150 мм. При возведении 7-метровой стены площадь жилья уменьшится на 7 х 0,15 = 1,05 кв. м. Если квартира находится в Москве, при продаже владелец потеряет в среднем 200 тыс. руб — среднюю стоимость одного квадратного метра.

Еще один недостаток — ограничения при ремонте квартир свободной планировки. Мало того, что отсутствие стен увеличивает время на отделку, дополнительное время придется потратить на согласование — процесс может затянуться на несколько месяцев.

Отличия перепланировки с переводом в жилой фонд

ЖК РФ делит помещения в зданиях на жилые и нежилые. Жилыми считаются те, которые отвечают следующим требованиям:

  • Изолированы.
  • Пригодны для круглогодичного проживания.
  • Соответствуют санитарным нормам и правилам.

Поэтому если перепланировка включает в себя перевод помещения из категории нежилых в жилое, процедура будет следующей:

  1. В уполномоченный орган подаются документы, предусмотренные ст. 23 ЖК РФ.
  2. Орган рассматривает заявление и пакет документов, после чего в течение 45 дней принимает решение о согласии или несогласии с переводом.
  3. Проводится перепланировка.

Как и для нежилых помещений, потребуется как решение общего собрания собственников, так и разрешение от владельцев тех квартир, которые непосредственно примыкают к переустраиваемому помещению. Вся разница в процедуре будет состоять в том, что помимо узаконивания перепланировки потребуется изменение назначения для переделываемого объекта.